【実録】実家売却までの日々｜第3話 要望書 僕の売却の希望条件を書面で伝える

実家売却までの日々は始まったばかり、今やっていることをそのまま書き続けます……
今回はちょっと固い話です。
でもここ、避けて通れない“守りの回”です。

第3話は「要望書」
僕が不動産屋さんに伝えたい“売却の希望条件”を、書面にして持っていく話です。

次の第4話で「告知事項（物件状況等報告書）」に続きます。
固いけど大事。
だから分けます。

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第3話 要望書｜僕の売却の希望条件を書面で伝える

不動産売却って、書類が増えるほど面倒に見える。
でも僕は逆だと思ってます。
書類が増えるほど、未来の自分が助かる。

媒介契約をしに行く前に調べたら、契約時のトラブル防止に効く書類として、こういう名前が出てきました。

• 売却条件に関する重要事項（要望書）
• 物件状況等報告書（告知事項）

で、今回はまず「要望書」。
先に希望条件を紙に置いておけば、当日の打ち合わせも早い。
それに、相手に“こちらの理解度”が伝わる。

「この人、知ってるな。
手抜きできないな。」
…と思わせられたら勝ち。
あくまで憶測ですが。

ちなみに、管理やリスクの話は第2話にも書いてます。
空き家売却は、ほんとに“管理が命”です。
実家売却までの日々｜第2話（管理・リスク）

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要望書は何のために必要か

目的は3つ。

• トラブルを減らすため。
  
• 当日の時間を短縮するため。
  
• 「条件の前提」を先に固定するため。
  

口で言うだけだと、いつの間にか薄まるんですよね。
言った・言わないに変わる。
だから紙。

そして、要望書は“強く主張するため”じゃなくて、
「ズレないため」に置くもの。
僕はそう理解しています。

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要望書｜僕の希望条件（全文）

ここからが本文です。
不動産屋さんに渡す実際の文面を、そのまま載せます。

ここは“冷たく見える”けど、空き家売却では必要な整理だと思ってます。
知ってることは言う。
知らないことは背負わない。

境界は揉めると長い。
長いと疲れる。
だから先に“方針”を置きます。

地中埋設物は「出た瞬間に揉める」代表格。
なので最初から、握っておきます。

残置物は、文章より写真が強い。
「これを残す」を写して固定する。
それが一番揉めない。

ここは“節税の話”というより、
「想定外の損失を防ぐ話」。
なので必須条件にします。

なぜ損害賠償の話まで書くかというと、買主さんが期限までに解体を終えてくれないと、僕の税金が数百万円単位で変わってしまう（特例が使えなくなる）からです。
ここは相手任せにできない、売却益を守るための生命線です。

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当日、渡すときの段取り

要望書は、打ち合わせの途中ではなく最初に渡します。
あとから出すと、交渉がこじれやすい。

• 要望書を先に渡す。
  
• 揉めそうな点は“口”ではなく“紙”で固定する。
  
• 残置物は写真添付の前提で話す。
  
• 3,000万円控除は期限と書類が命だと先に伝える。
  

厳しいことを言っているようですが、最初にこれを出しておけば、営業さんも「売主の意向確認」で何度も電話しなくて済む。
条件が明確で、後出しジャンケンがない。
実はそのほうが、相手にとっても仕事がしやすい客になれるはずなんです。

相手を疑うというより、
仕組みとして「抜け落ちない形」にしておく。
僕はそれをやりたいだけです。

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【読者の皆さんへ】コピペして使える「要望書」テンプレート

ここまで読んで「自分もこれを使いたい」と思ってくれた方へ。
僕が作った要望書のひな形を置いておきます。
記事が長くならないよう畳んであります。クリックして開いて、コピーボタンを使ってください。

▶ パターンA：3,000万円控除を使う人向け（最強の守り）

相続した空き家を売り、税金の特例（3,000万円控除）を使いたい人向け。
買主による解体時期などが厳格に決められているバージョンです。

【売却条件に関する要望書】 売主：〇〇 〇〇（あなたの名前） 対象物件：〇〇県〇〇市……（物件の住所） 1. 契約不適合責任の免責 ・本物件は築年数が経過しており、買主による解体・更地化を前提とした取引です。 ・売主は、自己の知り得る範囲で、現在認識している不具合については別紙「物件状況等報告書」にて告知します。 ・ただし、それ以外（未発見・未知のものを含む）の契約不適合（物理的欠陥、シロアリ、雨漏り、土壌汚染等）については、その有無にかかわらず、売主は一切の責任を負わない（契約不適合責任の免責）ものとします。 2. 測量および境界について ・本物件の売買は「公簿売買」とし、実測面積との差異が生じても売買代金の清算は行いません。 ・「境界非明示」での引渡しを希望します。 ・境界標の復元、越境の是正、境界確定協議、確定測量図の作成・交付等が必要となる場合は、すべて買主の責任と費用負担において行う条件としてください。 3. 地中埋設物等の取扱い ・解体・建築工事等で地中埋設物（コンクリートガラ、瓦、浄化槽、古井戸等）が発見された場合、その数量・種類・深さ・規模を問わず、すべて買主の責任と負担において処理するものとします。 ・売主は撤去費用負担、代金減額、契約解除等には応じません。 4. 残置物および付帯設備の取扱い ・建物内部の動産類（家具・家電・生活用品等）は、引渡し時までに売主の責任と負担において撤去します。 ・ただし、庭木・庭石・物置・造作設備等は「現況のまま（残置した状態で）」引渡します。買主はこれを承諾し、自らの負担で解体・処分を行うものとしてください。 ・引渡し時のトラブル防止のため、「何を残置するか」を現地写真等で特定し、売買契約書または重要事項説明書に添付・明記してください。 5. 3,000万円特別控除の適用（※必須条件） ・本取引は「被相続人居住用財産の譲渡所得の特別控除（3,000万円特別控除）」の適用が必須条件です。 ・別途提示する「被相続人居住用財産の譲渡所得の特別控除に関する特約」を、売買契約書の条項として必ず採用してください。 ・特に「解体期限の厳守」および「必要書類（工事写真等）の提供」については確約をお願いします。 この内容をコピーする

▶ パターンB：一般的な古家売却向け（シンプル版）

税金の特例は使わないけれど、古い家なので「あとからクレームを言われたくない」人向け。
汎用性が高く、業者さんも受け入れやすいバージョンです。

【売却条件に関する要望書】 売主：〇〇 〇〇（あなたの名前） 対象物件：〇〇県〇〇市……（物件の住所） 1. 契約不適合責任の免責 ・本物件は築年数が経過しているため、現状有姿での引渡しとし、契約不適合責任（物理的欠陥、シロアリ、雨漏り、給排水管の故障等）については免責（責任を負わないこと）を条件とします。 ・売主が現在認識している不具合については、正直に「物件状況等報告書」にて告知します。 2. 測量および境界について ・本物件の売買は「公簿売買」とし、実測面積との差異が生じても売買代金の清算は行いません。 ・「境界非明示」での引渡しを希望します。 ・再測量や境界標の復元が必要となる場合は、買主様の費用負担にて実施をお願いします。 3. 残置物および付帯設備の取扱い ・建物内部の家財道具は売主が撤去します。 ・ただし、庭木・庭石・物置・造作設備（エアコン・照明等を含む）については「現況のまま」引渡しとさせてください。 ・詳細は現地確認の上、契約時に写真等で特定をお願いします。 この内容をコピーする

※あくまで「売主としての希望」を伝えるものです。
これをベースに、不動産会社の担当者さんと相談してみてください。
最初に見せるだけで、舐められる確率はグッと減るはずです。

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次回予告｜告知事項のほうが、実はもっと大事

次の第4話では「物件状況等報告書（告知事項）」を書きます。

空き家売却は、最後に“正直さ”が効く。
知らないことは「不明」と書く。
知っていることは、隠さず書く。

実は今日、これを作った勢いで現地も見に行きました。
境界線。
雨漏り。
マンホール。

机の上では文章だったものが、現地では現実として立っていました。
その話も含めて、次回に続けます。